物業與居住 · 2026年8月26日 · 6分鐘閱讀

香港樓宇滲水與爆水管：點做、責任誰屬、點樣盡快解決

滲水問題係香港樓宇最常見、亦最容易引起爭拗嘅問題之一。以下講解點樣追查滲水源頭、根據大廈公契同租約邊個要負責，以及聯合辦事處新推嘅「快速調查機制」點樣可以喺數星期內（而唔使等幾個月）解決個案。

香港樓宇滲水嘅常見成因

大部分滲水個案，源頭都係大廈某處嘅水管或防水層出現問題。聯合辦事處（聯辦處，由食物環境衞生署同屋宇署合組）指出，最常見有以下幾種：

• 排水管滲漏——可以係自己單位、樓上單位或隔籬單位
• 食水或鹹水供水管滲漏
• 樓板、浴缸或花灑底防水層老化
• 雨水經天台、平台、露台、外牆或窗戶滲入

舊樓特別容易出現呢啲問題，因為水管日久失修，加上多年來零零碎碎嘅裝修工程，令情況更加複雜。

唔止個別單位有事——全港主幹水管都響起警號

單位入面嘅滲水，通常要拖得耐、鬧上爭拗先會成為新聞焦點；但今個月香港接連發生咗幾宗較大規模嘅爆水管事故，同樣反映住背後嗰個核心問題——老化、埋得深、難以維修嘅水管，喺全港各處都存在。

• 2026年8月2日，葵涌一條直徑200毫米嘅食水供水管喺行人路下爆裂，令寶星中心一帶斷水。水務署即場調配8個臨時水箱同送贈樽裝水畀受影響住戶同商戶，工程隊搶修後，當晚已陸續恢復供水。
• 2026年8月11日，荃灣海貴路一條直徑800毫米嘅鹹水供水管滲漏。水務署表示，該水管埋得特別深，上方又佈滿縱橫交錯嘅地下公用設施，工程人員要人手挖掘、清除堅硬石層，維修需時較預期長。

呢兩宗事故雖然同私人單位入面嘅滲水唔完全一樣，但都值得業主同租客留意：全港嘅水管其實老化速度都差唔多，鄰居或管理處話「舊樓好正常㗎啦」，好多時真係其來有自。

一發現滲水就要即刻做嘅事

天花或牆身出現濕印、甩皮甚至滴水，都係要盡快處理嘅警號：

1. 將所有情況記錄低。影相、拍片，記低情況出現或惡化嘅日期，並保留同鄰居或管理處嘅所有通訊——呢啲日後可能都用得着。
2. 通知物業管理公司。佢哋可以視察公用地方，或安排上樓上／隔籬單位視察，如果懷疑滲水源頭喺嗰度。
3. 如果懷疑滲水源頭係另一單位而管理處未能協助解決，可以向聯合辦事處投訴。

新推快速調查機制（2026年7月起）

為咗回應社會對調查程序拖延嘅長期批評，香港喺2026年7月16日起，就私人樓宇推出咗一套精簡化嘅調查機制。

第一階段——快速篩查（約14個工作天）

• 聯辦處會用紅外線熱成像同電子濕度計評估滲水情況，鎖定可能嘅源頭。
• 如果懷疑源頭係樓上單位，聯辦處會喺約14個工作天內發出通知信，要求該單位業主喺28個曆日內檢查同維修。

第二、三階段——深入測試（如滲水持續）

• 如果過咗28日滲水仍未解決，聯辦處會採用更深入嘅測試方法（例如微波滲漏探測），並可能根據《公眾衞生及市政條例》（第132章）發出妨擾事項通知。
• 如果無視通知，可能會被檢控、法庭頒發妨擾事項命令，樓上單位業主更可能要支付至少17,000港元嘅調查費用。

新機制嘅目標，係將簡單個案由過去動輒需時數月，縮短至數星期內解決。

責任究竟誰屬？

邊個要負責，要視乎滲水源頭喺邊度，同大廈公契（DMC）點寫。

根據《建築物管理條例》，業主有責任維修保養自己嘅專有部分——即使大廈公契無明文規定都一樣。

租客同業主：點樣避免爭拗

大部分租約嘅責任劃分都頗清晰：結構性維修（例如外牆防水）一般由業主負責，而日常保養（例如疏通去水渠）就由租客負責。

以下幾個習慣，有助日後避免爭拗：

• 一發現滲水，就以書面方式通知
• 保留所有通訊同相片，即使當時睇落唔起眼
• 喺租約入面清楚寫明邊個負責水管維修
• 考慮投保有第三者責任嘅家居保險，保障意外滲水對鄰居或公用地方造成嘅損失

要留意：保險一般只賠滲水造成嘅損毀（例如損壞嘅地板），並唔會賠維修滲水本身嘅費用。

幾時要搵調解或法律協助？

如果鄰居或業主完全唔理，你仲有其他選擇：

• eBRAM提供嘅免費線上調解服務，專為滲水糾紛而設
• 委聘律師，發出正式追討信，或協助你提出民事索償，追討損失同維修費用

防患未然嘅小貼士

• 定期做水管檢查，尤其樓齡超過30年嘅大廈
• 浴室防水膠邊每隔幾年重新打一次
• 安裝滲水感應器或智能感應裝置，及早示警
• 避免進行未經批准嘅裝修改動，以免破壞防水層或排水系統